Cambia el criterio de exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual

El pasado 1 de octubre, la Sección Segunda de la Sala III del Tribunal Supremo estableció un criterio interpretativo totalmente diferente al que la Agencia Tributaria y otros tribunales venían aplicando respecto la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual.

¿Cuál era el criterio que venía aplicándose hasta ahora?

Cuando un contribuyente vende su vivienda habitual, debe declarar dicha ganancia patrimonial (si la hubiera) en la declaración de la renta. Salvo que el importe obtenido por dicha venta lo reinvierta en la compra de otra vivienda habitual. De este modo, el contribuyente se ahorraría los impuestos correspondientes, que oscilan entre el 19% y el 23% de la ganancia obtenida. Pero la duda que había hasta el momento era si esa exención se mantenía cuando se compra una nueva casa con hipoteca.

Hasta ahora, para aplicar la exención por reinversión resultaba preciso, de acuerdo con el criterio de Hacienda y los tribunales, emplear todo el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda en la compra de la nueva vivienda habitual. Por este motivo, el importe tomado a préstamo hipotecario no era considerado como parte de la reinversión realizada.

¿En qué consiste este nuevo criterio de exención en el IRPF por vivienda habitual?

En su sentencia, el TS ha establecido que la reinversión de la venta de un inmueble en otra vivienda habitual mediante hipoteca también da derecho a la exención del IRPF. Más concretamente, le ha dado la razón a una contribuyente anulando la liquidación que le giró Hacienda al considerar la Administración que únicamente había reinversión de los 32.000€ que pagó en metálico a la hora de comprar la nueva vivienda habitual.

Así pues, el TS considera que para la aplicación de la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual no es necesario que se utilice la totalidad del dinero obtenido por la venta de la anterior vivienda. Por contrario, es posible utilizar dinero de un préstamo, ya sea directamente o por subrogación.

Asimismo, manifiesta que Hacienda realiza “una interpretación del concepto de reinversión de naturaleza prácticamente física, entendiendo que se trata de un traslado material de un flujo monetario de un origen a un destino predeterminado en lugar de atender al concepto económico de inversión entendiendo que hay reinversión cuando el nuevo activo adquirido (la vivienda habitual de destino) iguala o supera el precio obtenido de la enajenación del activo precedente (la vivienda habitual de origen)». 

En definitiva, el TS ha acabado declarando que ni la Ley ni el Reglamento contienen una sola norma que valide el actual criterio administrativo descrito. Esto es debido a que en la normativa no se establece que el importe de la reinversión debe entenderse únicamente por el importe desembolsado sin considerar el importe de la financiación ajena utilizada. Por lo tanto, los requisitos para gozar de esta exención en el IRPF se cumplen siempre que se venda una vivienda habitual para adquirir una nueva. Siendo indiferente de dónde provengan los fondos utilizados para tal adquisición.

¿Si en el pasado gocé de esta exención sin tener en cuenta las cantidades del préstamo hipotecario como importe reinvertido, puedo rectificar mi declaración de IRPF?

Efectivamente. Los contribuyentes que en su día únicamente tuvieron en cuenta como cantidades reinvertidas las efectivamente obtenidas de la venta, sin tener en cuenta el importe de la financiación obtenida para tal fin, podrían solicitar la rectificación de su declaración de IRPF y la devolución de ingresos indebidos. Esto siempre y cuando no hayan pasado los 4 años de prescripción del derecho a solicitarlo.